Immobilien galten in Deutschland lange als sichere Kapitalanlage, die hohe Renditen versprach. Doch die jüngsten Entwicklungen und eine genauere Analyse zeigen, dass dieser Glanz allmählich verblasst. Ein Blick auf die Indikatoren und die aktuellen Marktbedingungen bietet eine differenzierte Perspektive.
Historische Entwicklung der Immobilienpreise
Von 1972 bis 1992 stagnierten die Immobilienpreise in Deutschland inflationsbereinigt laut dem Hauspreisindex des IVD (Immobilienverband Deutschland). Zwischen 1993 und 2009 fielen die realen Preise im Bundesdurchschnitt sogar. Erst die Nullzinspolitik ab 2010 führte zu einem Boom im Immobilienmarkt, wobei Kapitalanleger bis 2022 etwa 250 Prozent Wertzuwachs erzielten.
Auswirkungen der Zinswende
Seit der Zinswende gehen die Immobilienpreise zurück. Die Nachfrage nach Wohnraum verändert sich zudem grundlegend. Statistisch gesehen lässt die Wohnungsnachfrage ab dem 40. Lebensjahr stark nach. Viele Kinder der Babyboomer-Generation erreichen in den 2020er Jahren dieses Alter. Gleichzeitig sind viele ältere Menschen für einen Umzug offen, wenn die Kinder aus dem Haus sind. Dies führt zu einer Verlagerung der Nachfrage und einem potenziellen Überangebot an alten Wohnimmobilien ab 2026.
Herausforderungen für Altimmobilien
Ältere Wohnimmobilien entsprechen häufig nicht mehr den modernen Anforderungen, sowohl energetisch als auch in Bezug auf die sich ändernden soziodemographischen Bedingungen. Dies betrifft insbesondere die alternde Gesellschaft, die spezielle Wohnbedürfnisse hat. Der Wert von Immobilien, die diesen Anforderungen nicht gerecht werden, wird geringer angesetzt sein.
Büroimmobilien und Homeoffice-Trend
Auch der Büroimmobiliensektor steht vor Herausforderungen. Viele Unternehmen reduzieren aufgrund des Homeoffice-Trends ihre Büroflächen. Gefragt sind Neubauten oder frisch renovierte Objekte mit guten energetischen Kennzahlen, während alte Gebäude an Attraktivität verlieren.
Realistische Renditekalkulation
Die Immobilienwirtschaft sieht sich oft ungern den harten Fakten der Renditekalkulation ausgesetzt. Bei einer realistischen Berechnung müssen alle Kosten, wie Zinsen, Reparaturrückstellungen und Mietausfälle, berücksichtigt werden. Immobilienpreisindizes berücksichtigen weder laufende Kosten während der Haltedauer noch den Aufwand für die Verwaltung. Eine genaue Nachrechnung zeigt, dass Immobilien im Vergleich zu breit gestreuten Aktienanlagen über viele Zeiträume ein Verlustgeschäft waren.
Perspektiven und Alternativen
Die Entwicklung der vergangenen zehn Jahre wird sich so wahrscheinlich nicht wiederholen. Aktien stellen eine gute Alternative dar, da Gelder bequem, weltweit gestreut, in rentable Qualitätsunternehmen investiert werden können. Trotz der Schwächen der Immobilien als Anlageklasse können gute Immobilien zum Anlagemix gehören, jedoch sollte man die Erwartungen an stetig steigende Preise kritisch hinterfragen.
Fazit:
Die Wahrnehmung von Immobilien als sichere und renditestarke Kapitalanlage bedarf einer differenzierten Betrachtung. Die jüngsten Marktveränderungen und eine realistische Kostenbetrachtung zeigen, dass Immobilieninvestitionen nicht zwangsläufig die besten Renditen bieten. Diversifikation und eine ausgewogene Anlage in verschiedene Assetklassen, einschließlich Aktien, können eine bessere Strategie darstellen.
